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La tassazione sugli Immobili
Gli immobili - terreni e fabbricati - sono soggetti a imposte che colpiscono il loro reddito (Irpef e addizionali all'Irpef), il loro possesso in quanto beni patrimoniali (Ici fino al 2011, Imu dal 1° gennaio 2012) e il loro trasferimento, realizzato mediante atto tra vivi - come la donazione o la compravendita - o attraverso la successione ereditaria.
Nel caso di trasferimento mediante compravendita, le imposte applicate sono l'imposta di registro (in alternativa, l'Iva) e le imposte ipotecaria e catastale. Nei trasferimenti per donazione (o successione) sono dovute l'imposta di successione e di donazione, che varia a seconda del rapporto di parentela o di coniugio tra il disponente e i beneficiari, e le imposte ipotecaria e catastale.
Per gli atti soggetti a Iva, non si applica l'imposta proporzionale di registro (principio di alternatività). Sono comunque dovute, generalmente in misura fissa, le imposte di registro, ipotecaria e catastale. Per quanto riguarda l'Irpef, i redditi degli immobili sono cumulati con gli altri redditi del possessore e tassati secondo le aliquote previste per tale imposta. Poiché le aliquote Irpef sono progressive, uno stesso reddito proveniente da immobili può essere tassato, quindi, in misura più o meno elevata a seconda del reddito complessivo nel quale è confluito.
Per l'Imu, la nuova imposta municipale dovuta dal 2012 (vedi più avanti), il patrimonio immobiliare viene invece tassato di per sé, in modo proporzionale, senza riferimento alla capacità contributiva di chi lo possiede, salvo casi particolari. ........ scarica il manuale del
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Glossario Immobiliare
Guida alla compravendita
Il percorso per un acquisto sicuro dell’abitazione è molto semplice basta seguire con attenzione alcuni importanti passaggi e affidarsi anche ad un professionista è sicuramente la scelta migliore perché saprà guidarvi con oculatezza lungo il percorso, ma per capire appieno quello che dirà e che leggeremo sui documenti è meglio avere un'infarinatura sul "linguaggio tecnico" utilizzato.
La Trattativa
La Proposta Irrevocabile
Il Compromesso
Acconti e Caparre
La Trascrizione del Compromesso
Il Notaio
Il Rogito
La Conformità dell'edificio e degli impianti
Dopo il Rogito
COME SCEGLIERE CASA
la prima cosa da fare è individuare la zona dove s'intende acquistare facendo attenzione ai servizi e alle comodità che renderanno confortevole la vita quotidiana
scegliere il tipo di abitazione: villa singola, la villetta a schiera, il loft, monolocali, bilocali ecc., case in corte
le cooperative edilizie
le vendite giudiziarie che si distinguono in due tipologie: vendite senza incanto e vendite ad incanto.
la cauzione
CAPARRA CONFIRMATORIA
La caparra confirmatoria è la somma di denaro che al momento della conclusione del contratto preliminare la parte promissaria acquirente versa alla parte promittente venditrice, a conferma della serietà dell’impegno assunto.
CAPARRA PENITENZIALE
La caparra penitenziale è la somma versata dalla parte alla quale è riconosciuto il diritto di recedere dal contratto preliminare e funge da corrispettivo per il caso di esercizio del diritto di recesso.
CATASTO
Il Catasto è il registro tenuto dall’Agenzia del Territorio nel quale sono elencati tutti i beni immobili presenti in Italia, classificati per Comune con i dati catastali quali i numeri del foglio, della particella (o mappale) ed il subalterno, oltre agli altri dati necessari per calcolare la rendita catastale. La rendita catastale è un valore espresso in euro che costituisce la base per calcolare le imposte sugli immobili. Per verificare se qualcuno è davvero proprietario di un immobile bisogna consultare i Registri Immobiliari.
MEDIATORE
Mediatore è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza
PENALE
La penale consiste nella prestazione (normalmente il versamento di una somma di denaro) cui è tenuta una delle parti del contratto in caso di suo inadempimento o di ritardo nell’adempimento. La penale ha l’effetto di limitare il risarcimento alla prestazione promessa (a meno che le parti non abbiano convenuto anche la risarcibilità del danno ulteriore).
PROMITTENTE VENDITORE
Si definisce promittente venditore chi ha firmato un preliminare di compravendita per vendere un immobile.
PROMISSARIO ACQUIRENTE
Si definisce promissario acquirente chi ha firmato un preliminare di compravendita per acquistare un immobile.
REGISTRI IMMOBILIARI
I Registri Immobiliari sono i libri nei quali si trovano tutti i contratti di vendita, donazione, permuta e simili, che trasferiscono la proprietà – o altri diritti – di beni immobili nonché le ipoteche, i sequestri, i pignoramenti, etc. I Registri Immobiliari possono essere liberamente consultabili all’Agenzia del Territorio dove si trova l’immobile o anche sul sito internet www.agenziadelterritorio.it.
LA TRATTATIVA
Una volta scelto il luogo e l'immobile si passa alla fase della trattativa. Prima di iniziare la trattativa d'acquisto su alcuni aspetti, però, bisogna essere completamente convinti su: prezzo
zona e la via, tipo di stabile, dimensione e il taglio dell'unità, piano (con o senza ascensore).
Se vanno bene tutti e cinque si può avviare una trattativa. Negoziare non significa "tirare sul prezzo", anche se questa è, nella quasi generalità dei casi, la priorità, ma trovare il giusto equilibrio “qualità/prezzo” nell'interesse di ambo le parti, solo così la trattativa sarà serena e di breve conclusione.
Stabilito il costo si passa agli altri aspetti della trattativa quali: i tempi di consegna dell'immobile, la cadenza dei pagamenti, la possibilità di accollo di un eventuale mutuo, il diritto ad avere le chiavi per effettuare lavori di ristrutturazione già al compromesso, la ripartizione delle spese condominiali nel periodo tra il compromesso e il rogito, la suddivisione delle spese di manutenzione straordinaria già deliberate; i costi per sanare eventuali abusi edilizi o per mettere a norma gli impianti.
Raggiunto l'accordo su questi aspetti si passa alla proposta d'acquisto vera e propria. E se, come consigliato, vi siete rivolti ad un professionista, quale l'Agente Immobiliare, si stilerà la proposta d'acquisto irrevocabile.
LA PROPOSTA IRREVOCABILE
Per il tramite del mediatore, ci si dichiara disponibili all'acquisto a determinate condizioni, purché dal venditore giunga un'accettazione integrale della proposta entro un termine prestabilito. Sottoscrivendo una dichiarazione di questo tipo si compie un atto unilaterale: quello che viene scritto è impegnativo per il potenziale acquirente, ma non lo è per il venditore.
La proposta va fatta per iscritto e sempre per iscritto deve avvenire l'accettazione da parte del venditore. L'accettazione può avvenire con raccomandata, telegramma o mediante sottoscrizione di un contratto consegnato al mediatore. Una volta pervenuta la conferma, l'acquirente non può più tirarsi indietro perché il contratto si è concluso con la manifestazione di volontà di entrambe le parte. L'ideale sarebbe firmarla solo dopo che un notaio di fiducia ha eseguito le indagini di rito sull'immobile.
La proposta va fatta per iscritto e sempre per iscritto deve avvenire l'accettazione da parte del venditore. L'accettazione può avvenire con raccomandata, telegramma o mediante sottoscrizione di un contratto consegnato al mediatore. Una volta pervenuta la conferma, l'acquirente non può più tirarsi indietro perché il contratto si è concluso con la manifestazione di volontà di entrambe le parte. L'ideale sarebbe firmarla solo dopo che un notaio di fiducia ha eseguito le indagini di rito sull'immobile.
IL PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA
Il suo nome corretto è "preliminare di compravendita" ma tutti lo chiamano compromesso. Chiunque si tiri indietro dopo la firma rischia di pagare penali molto elevate.
Nel contratto, che viene sottoscritto tra le parti anche senza la presenza del notaio, vengono decisi tutti i dettagli, che poi vengono formalizzati nel rogito. Proprio per questo il compromesso è nei fatti più importante del rogito.
La Finanziaria 2007 ha imposto comunque l'obbligo di registrare il compromesso quando nella trattativa è coinvolto un Agente Immobiliare: si tratta in sostanza di depositarlo presso l'ufficio del registro e di pagare una tassa di registrazione. Con ciò, tra l'altro, viene ufficializzata la data in cui è avvenuto. La registrazione è comunque cosa diversa dalla trascrizione, che prevede comunque l'intervento di un notaio e con cui gli obblighi e i diritti derivanti valgono anche nei confronti di terze persone.
Per iniziare a redigere il compromesso bisogna avere assolutamente chiari i seguenti punti:
prezzo dell'immobile;
modalità di pagamento;
individuazione precisa dei confini della casa, delle pertinenze;
data dell'atto di compravendita vero e proprio (il cosiddetto "rogito").
e va specificato con precisione:
Il piano di pagamento (specificare nel dettaglio ogni singola operazione)
l'assenza (o la presenza) di vincoli di vario genere e di ipoteche;
la conformità alle norme edilizie e la regolarità urbanistica del fabbricato
l'eventuale domanda di sanatoria edilizia (condono)
l'esistenza di un acconto (definire l'importo e la modalità)
ACCONTI E CAPARRE
È molto importante che l'aspetto della caparra sia ben chiarito, perché le cose possono cambiare di parecchio a seconda di come viene chiamato il denaro che l'acquirente consegna al venditore al momento del compromesso. Vediamo nello specifico:
Acconto è la somma data dall'acquirente al venditore al compromesso come anticipazione del prezzo, e va restituita se la compravendita non si realizza.
Caparra confirmatoria è l'ipotesi più frequente ed è prevista dall'art. 1385 del codice civile. Consiste in una somma che se il contratto ha normale esecuzione viene imputata al prezzo dovuto dall'acquirente. Se chi versa la caparra non adempie al contratto la controparte (il venditore) può recedere dal contratto e trattenere la somma ricevuta. Se inadempiente è colui che ha ricevuto la caparra la controparte (acquirente) ha diritto ad avere indietro il doppio della caparra versata. In alternativa, la parte danneggiata potrà chiedere la risoluzione del contratto e la liquidazione del maggior danno o l'esecuzione del contratto (art. 2931-2 del codice civile).
Caparra penitenziale è l'alternativa alla caparra confirmatoria ed è regolata dall'art. 1386 del codice civile. Le parti possono stabilire che il contratto si possa sciogliere pagando un prezzo. Questa somma è appunto la caparra penitenziale. La parte adempiente non può richiedere né il maggior danno né l'esecuzione del contratto.
Nel compromesso si possono comunque fare tutte le modifiche e le clausole che si ritengono più opportune, perché il compromesso è un atto privato, una semplice promessa di vendita. Attenzione a non lasciare mai righe in bianco sulla firma o all'interno dell'atto.
LA TRASCRIZIONE DEL COMPROMESSO
Perché conviene trascrivere il compromesso
Dal gennaio 1997 c'è la possibilità di trascrivere i compromessi stipulati dai notai. La trascrizione ha l'effetto di rendere pubblico il contratto e presenta due vantaggi: il primo è che sono nulle le trascrizioni pregiudizievoli sull'immobile (pignoramenti, sequestri, etc) che intervenissero tra il compromesso e il rogito; il secondo è che nel caso di fallimento del venditore prima del rogito, il potenziale acquirente viene promosso dal rango di creditore chirografario a quello di creditore privilegiato.
IL NOTAIO
Il passaggio di proprietà può avvenire in due forme: la scrittura privata autenticata e l'atto pubblico. Vediamo cosa fa la differenza:
Con la scrittura privata il notaio prende atto delle dichiarazioni rese dai contraenti e ne attesta l'identità autenticandone le firme
Con l'atto pubblico invece il notaio garantisce di aver controllato la veridicità delle affermazioni contenute nel contratto.
Il notaio si incarica sempre si pagare le imposte di registro, ipotecaria e catastale a carico dell'acquirente (che, invece, nel caso di trasferimento sottoposto a Iva deve pagare questa imposta al venditore), deve curare la trascrizione dell'atto alla conservatoria e deve comunque risarcire le somme percepite e i danni quando l'atto risulta nullo per una causa a lui imputabile.
IL ROGITO
Il rogito si stipula alla presenza di un professionista super partes: il notaio. È lui ad avere l'onere di versare i tributi sul passaggio di proprietà e di trascrivere l'atto nei registri immobiliari perché sia valido anche per terze persone. Tra le altre cose provvederà, in caso di comproprietà, per la validità dell'atto, che sia firmato da tutti i comproprietari e questo in sua presenza, oppure che abbiano dato una procura a un loro rappresentante.
Inoltre controllerà controllato che al momento rogito, la casa risulti davvero libera da ipoteche, servitù e altri vincoli.
Se la data dell'estinzione del mutuo è successiva al 3 aprile 2007, la banca o la finanziaria che ha concesso il prestito deve rilasciare al mutuatario quietanza che attesti l'estinzione del debito e, entro 30 giorni, deve trasmettere alla Conservatoria competente comunicazione dell'avvenuto rilascio della quietanza stessa.
Se il mutuo si è estinto prima, il titolare del mutuo ha l'onere di inviare raccomandata con avviso di ricevimento alla banca stessa, in cui chiede il rilascio della quietanza.
Se il compratore accetta l'accollo del un mutuo in corso, occorre calcolare con precisione l'ammontare del debito residuo (capitale da rimborsare), oltre agli interessi che ci si accollerà in futuro, che andranno scalati dal prezzo che avrebbe una casa libera da ipoteche. In linguaggio tecnico l'operazione si chiama "surrogazione".
LA CONFORMITÀ DELL'EDIFICIO E DEGLI IMPIANTI ALLE NORME
Occorrono altre dichiarazioni da inserire nel rogito: se alcune di esse mancano, l'atto è nullo, se non ne esistono altre, invece, possono sorgere solo delle responsabilità da parte del venditore. Il decreto del Ministero dello Sviluppo 22 gennaio 2008, n. 37, nell'articolo 13 cita: l'atto di trasferimento riporta la garanzia del venditore in ordine alla conformità degli impianti alla vigente normativa in materia di sicurezza e contiene in allegato, salvo espressi patti contrari, la dichiarazione di conformità ovvero la dichiarazione di rispondenza di cui all'articolo 7, comma 6. Copia della stessa documentazione è consegnata anche al soggetto che lo utilizza, a qualsiasi titolo.
In successivi chiarimenti al decreto, il Ministero dichiara che nel rogito è possibile scrivere deroga espressa sia alla consegna della dichiarazione di conformità, sia alla conformità stessa degli impianti, che possono essere "regolarizzati" dall'acquirente. Tuttavia, tale deroga deve essere chiaramente espressa e vale solo tra le parti che l'hanno sottoscritta.
DOPO IL ROGITO
In media il notaio impiega una ventina di giorni ad effettuare la trascrizione, ma è consigliabile insistere con il notaio perché la trascrizione avvenga il più rapidamente possibile.
LA COMUNICAZIONE ALLA PUBBLICA SICUREZZA
L'articolo 12 della legge 18/5/1978 n. 191 stabilisce che il venditore di un immobile, oppure chi lo dà in affitto, deve comunicare all'autorità locale di pubblica sicurezza, entro quarantotto ore dalla consegna dell'immobile, la sua esatta ubicazione, nonché le generalità dell'acquirente, dell'inquilino o della persona che assume la disponibilità del bene e gli estremi del documento di identità o di riconoscimento, che deve essere richiesto all'interessato.
La comunicazione può essere portata direttamente ai commissariati o spedita tramite raccomandata con ricevuta di ritorno: vale la data della ricevuta postale.
